De Florence D. (Hautes-Alpes) « Qu'est-ce-que la garantie solidaire du vendeur de fonds ? »

La réponse de Me Verdier

L a plupart des baux commerciaux prévoient en cas de cession une clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire dans le cas où ce dernier viendrait à ne plus payer les loyers. Cette clause s'applique à tous les successeurs si bien que votre ex-bailleur peut appeler en garantie tous les vendeurs et acquéreurs du fonds de commerce. La durée dans le temps de cette garantie di ffère selon la date à laquelle vous avez cédé votre fonds :

? Pour les cessions conclues avant le 20 juin 2014 : Votre ex-bailleur peut, à n'importe quel moment, exiger de votre part le paiement des loyers non réglés par votre successeur, même si cette demande intervient plusieurs années après la cession. Elle prendra cependant fin par l'effet du renouvellement du bail, d'un congé ou d'une résiliation. En revanche, sachez que la clause sera toujours valable en cas de poursuite du bail par tacite reconduction. En effet, à défaut de congé, le bail se poursuit purement et simplement au-delà de la date contractuellement fixée pour son expiration et il n'y a pas formation d'un nouveau bail, mais prolongation de l'ancien. La première chose à vérifier lorsque vous recevez un commandement de payer est donc de savoir si les loyers sont dus au titre du bail initial et non pas au titre d'un bail qui aurait été renouvelé entre votre acquéreur et votre ex-bailleur.

? Pour les cessions conclues après le 20 juin 2014 : La loi Pinel vient limiter la garantie due par le vendeur. En effet, aux termes de l'article L. 145-16-2 du Code de commerce, le bailleur n'est plus en mesure d'invoquer la clause que durant les trois années à compter de la cession du bail. Par ailleurs, la loi prévoit que le propriétaire qui n'est pas payé doit informer le vendeur du fonds de tout défaut de paiement de son locataire dans le mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le locataire.

Malheureusement dans votre cas, il convient de se référer à la première hypothèse, ces textes n'étant pas applicables aux contrats conclus avant le 20 juin 2014, date d'entrée en vigueur de la loi Pinel.

? Quels sont donc les moyens qui existent pour vous défendre ? La jurisprudence de la Cour de cassation limite l'étendue de la garantie solidaire, de sorte qu'elle n'est pas générale et absolue. Ainsi, le vendeur d'un fonds de commerce peut se prévaloir de la négligence du bailleur dans le recouvrement d'une créance de loyers impayés pour paralyser le jeu de la garantie solidaire : ? Par exemple, il a été considéré que l'envoi de lettres simples de relance et la délivrance d'un commandement de payer plus de trois ans après les premiers impayés caractérisent une négligence fautive du bailleur dans le recouvrement de la créance (Cass. Civ. 3, 5 mars 2013, n°11-25382). ? De la même manière, une Cour d'Appel a retenu une négligence fautive de la part d'une bailleresse qui ne justifiait aucune démarche de recouvrement de la créance auprès du locataire ni d'aucune information auprès de la garante (CA Dijon, ch. civ. 2, 13 août 2015, SCI Novello c/ Martinez, épse Manière : JurisData n° 2015-019190).

En outre, il convient d'être particulièrement vigilant dans l'analyse de la rédaction de la clause de garantie solidaire, qui est interprétée strictement, ainsi qu'au détail des sommes dues dans le commandement de payer. Par exemple, il ne pourra être demandé au vendeur de régler les réparations locatives si la clause ne concerne que le paiement des loyers. Le commandement de payer doit donc énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues par le locataire qui devront être réellement et valablement dues par ce dernier à titre de loyers ou charges locatives de façon à ce que vous soyez en mesure de vérifier le montant des sommes demandées.

Le conseil Si le locataire cesse de payer les loyers et que vous êtes appelé en garantie, sachez qu'il est urgent qu'une procédure judiciaire soit engagée par le bailleur pour faire résilier le bail afin d'éviter que la dette ne s'allonge. Cela est important pour vous puisque si vous êtes responsable des loyers impayés, vous n'êtes pas redevable de ce qui peut être dû après la résiliation du bail (indemnité d'occupation). Vous avez donc intérêt, en tant que garant solidaire de l'acquéreur, à ce que la clause résolutoire du bail soit mise en oeuvre. Rapprochez-vous de votre avocat pour qu'il étudie votre situation au regard de votre bail commercial et des pièces du dossier.